Kanzlei-Nachrichten September 2018

Der Bau günstiger Mietwohnungen soll in den nächsten Jahren mit einer befristeten Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr steuerlich gefördert werden.

An der angespannten Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren wenig geändert. Vor allem in Großstädten fehlen Wohnungen. Schon in der letzten Legislaturperiode hatte die Große Koalition daher eine steuerliche Förderung für den Neubau von günstigen Mietwohnungen geplant, die dann jedoch wegen des Widerstands der SPD im Sand verlief. Nun hat die Bundesregierung den Plan in etwas abgewandelter Form wieder aufgegriffen und einen Gesetzentwurf zur Einführung einer befristeten steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt.

Im Vergleich zum ersten Anlauf für die Sonderabschreibung sind die Abschreibungssätze bei der Neuauflage niedriger ausgefallen. Dafür ist diesmal keine Beschränkung auf ausgewiesene Fördergebiete mehr vorgesehen. Die steuerliche Förderung für Mietwohnungen hat die Koalition im Koalitionsvertrag festgeschrieben, sodass diesmal gute Chancen für eine Umsetzung bestehen. Welche Randbedingungen für die Förderung vorgesehen sind, haben wir hier für Sie zusammengefasst.

·     Neubau: Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Immobilie neu hergestellt oder als Neubau angeschafft wird. Ein Gebäude gilt als neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Als Anreiz für eine zügige Investitionsentscheidung wird die Sonderabschreibung zudem auf Gebäude beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt wird. Auch bei der Anschaffung eines neuen Gebäudes kommt es auf das Datum des Bauantrages an. Der Zeitpunkt der Fertigstellung spielt dagegen keine Rolle für die Sonderabschreibung. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

·     Sonderabschreibung: Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 % betragen. Zusammen mit der regulären Abschreibung können somit innerhalb des Förderzeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

·     Baukostenlimit: Wohnungen mit hohem Standard bedürfen nach Ansicht der Regierung keiner staatlichen Förderung und werden vollständig von der Förderung ausgeschlossen. Die Förderung setzt daher die Einhaltung einer Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche voraus, wovon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gefördert werden. Die Grenzen gelten ausschließlich für das Gebäude selbst. Grundstück und Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, fällt die Förderung ohne jeden Ermessensspielraum komplett weg. Das gilt auch bei einer späteren Überschreitung der Obergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

·     Zweckbindung: Begünstigt sind nur die Kosten, die anteilig auf die Wohnfläche entfallen. Betrieblich oder anderweitig genutzte Gebäudeteile sind von der Förderung ausgeschlossen. Außerdem müssen die begünstigten Flächen mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung der Vermietung zu Wohnzwecken dienen. Die Einhaltung der zehnjährigen Zweckbindung muss der Immobilienbesitzer nachweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb der 10-Jahres-Frist veräußert wird. Ein Verstoß führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung.

·     Befristung: Neben der Beschränkung auf Bauanträge zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 kann die Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Um die volle Sonderabschreibung zu nutzen, muss die Wohnung also spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt sein.

·     Fördergelder: Die Sonderabschreibung kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude unmittelbar mit Mittel aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde. Außerdem wird die Sonderabschreibung nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen zu De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Insbesondere darf dazu der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen. ³

Die Lieferung einer Sachleistung an die Hausanschrift des Arbeitnehmers ist ein zusätzlicher Sachbezug in Höhe der dafür anfallenden Versandkosten.

Um den Arbeitgebern den erheblichen Verwaltungsaufwand zu ersparen, der mit der lohnsteuerlichen Erfassung unwesentlicher geldwerter Vorteile verbunden ist, hat der Gesetzgeber eine monatliche Freigrenze für Sachbezüge eingeführt. Liegen die Sachbezüge unter der Freigrenze von aktuell 44 Euro im Monat, sind sie komplett steuer- und sozialversicherungsfrei. Sobald die Freigrenze aber überschritten ist, sind die Sachbezüge in voller Höhe als normaler Arbeitslohn zu behandeln.

Auch wenn diese Freigrenze nur als Vereinfachungsregelung konzipiert war, wird sie in der betrieblichen Praxis gerne zur Vergütungsoptimierung genutzt – erst recht, seit der Bundesfinanzhof auch Warengutscheine über einen konkreten Geldbetrag als Sachbezug anerkannt hat. Zudem gibt es Dienstleister, die Arbeitgebern Modelle zur gezielten Nutzung der Freigrenze als Vergütungsbestandteil anbieten, die aber nicht immer ohne steuerliches Risiko sind.

Beispielsweise stritt sich eine Spedition mit dem Finanzamt um die steuerliche Bewertung eines solchen Modells. Die Spedition gewährte ihren Mitarbeiten unter bestimmten Voraussetzungen monatlich Sachprämien über einen Dienstleister. Dazu konnte sich jeder bezugsberechtigte Arbeitnehmer über einen Onlinezugang monatlich aus der Angebotspalette des Dienstleisters einen Sachbezug auswählen. Der Dienstleister stellte der Klägerin die Sachbezüge mit brutto 43,99 Euro samt einer Versand- und Handlingpauschale in Höhe von 6,00 Euro in Rechnung und versandte die Prämien an die jeweiligen Mitarbeiter oder händigte sie der Spedition zur Verteilung im Betrieb aus.

Dieses Modell ist der Spedition beim Bundesfinanzhof nun zum Verhängnis geworden. Das Einkommensteuergesetz regelt nämlich, dass für den Sachbezug der Endverbraucherpreis anzusetzen ist. Das ist der im allgemeinen Geschäftsverkehr von Letztverbrauchern für identische oder gleichartige Waren tatsächlich gezahlte günstigste Einzelhandelspreis am Markt. Fracht-, Liefer- und Versandkosten zählen dabei nicht zum steuerlich relevanten Endpreis, denn diese Zuschläge sind keine Gegenleistung des Letztverbrauchers für die Ware.

Liefert der Arbeitgeber allerdings – wie im Streitfall geschehen - die Ware in die Wohnung des Arbeitnehmers, liegt nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs eine zusätzliche Leistung des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer vor. Der Vorteil aus dieser zusätzlichen Leistung ist ebenfalls bei der Überprüfung der steuerlichen Freigrenze von 44 Euro einzubeziehen.

Gleiches gilt, wenn der günstigste Einzelhandelspreis für die Bewertung des Sachbezugs im Versand- oder Onlinehandel gefunden wird. Ist der Versand dort als eigenständige Leistung ausgewiesen und nicht bereits im Endpreis enthalten, ist der geldwerte Vorteil aus der Lieferung nach Hause bei der Berechnung der Freigrenze von 44 Euro dem Warenwert hinzuzurechnen. ³

Die Erfassung unbarer Umsätze mit EC-Karten im Kassenbuch sieht die Finanzverwaltung als formellen Mangel, der aber unter gewissen Voraussetzungen hingenommen wird.

Die meisten Betriebe mit Bargeldverkehr akzeptieren auch bargeldlose Zahlungen per EC- oder Kreditkarte. Oft werden dabei in den Betrieben nicht nur bare Geschäftsvorfälle im Kassenbuch erfasst. Stattdessen wird der Gesamtumsatz inklusive der bargeldlosen Geschäftsvorfälle (Zahlungen mit EC-Karte) im Kassenbuch aufgezeichnet. Anschließend werden die unbaren Zahlungen quasi als „Ausgabe“ wieder ausgetragen. Später wird dann der Gesamtbetrag im Kassenkonto gebucht und die Umsätze mit EC-Karten als durchlaufender Posten über das Geldtransitkonto ausgebucht.

Nachdem im Rahmen von Betriebsprüfungen Zweifel an dieser Vorgehensweise aufkamen, hat sich der Deutsche Steuerberaterverband (DStV) an das Bundesfinanzministerium gewandt und um Klarstellung und Anerkennung dieser langjährigen kaufmännischen Praxis gebeten. Nach Auffassung des DStV ist die Ersterfassung der Gesamtumsätze über das Kassenbuch nicht nur praktikabel, sondern es wird vor allem auch die Umsatzsteuer korrekt erfasst. Dies ist für die Praxis besonders dann von Bedeutung, wenn die EC-Umsätze im Kassensystem nicht getrennt nach Steuersätzen ausgewiesen werden, sondern nur die Gesamtumsätze.

Die Finanzverwaltung war von den Argumenten des DStV jedoch wenig beeindruckt. Das Bundesfinanzministerium hat sich auf die Anfrage hin zur Buchung der EC-Umsätze in der Kassenführung geäußert und sieht in der Erfassung unbarer Geschäftsvorfälle im Kassenbuch einen formellen Mangel. Bare und unbare Geschäftsvorfälle seien in der Regel getrennt zu buchen. Im Kassenbuch seien nur Bareinnahmen und Barausgaben zu erfassen.

Die Erfassung unbarer Geschäftsvorfälle im Kassenbuch widerspreche dem Grundsatz der Wahrheit und Klarheit einer kaufmännischen Buchführung. Um diesen Anforderungen zu genügen, müssten die EC-Umsätze beispielsweise in einer Zusatzspalte oder einem Nebenbuch zum Kassenbuch erfasst werden.

Diese praxisfernen Vorgaben des Ministeriums hat der DStV nachdrücklich kritisiert und weitere Gespräche mit dem Ministerium geführt, das sich nun noch einmal zu der Frage geäußert und die Rechtsauffassung der Finanzverwaltung konkretisiert hat: Die Erfassung von Umsätzen mit EC-Karten im Kassenbuch stellt sowohl in der Vergangenheit als auch in der Zukunft einen formellen Mangel dar, da im Kassenbuch lediglich Barbewegungen zu erfassen sind. Sinn und Zweck eines Kassenbuches ist die Dokumentation des jeweils aktuellen Barbestands der Kasse.

Das Kassenbuch soll einen Überblick über den Bargeldbestand des Betriebs ermöglichen. Dazu soll es so beschaffen sein, dass der Sollbestand jederzeit mit dem Istbestand verglichen werden kann, um so eine jederzeitige Kassensturzfähigkeit herzustellen. Werden die ursprünglich im Kassenbuch erfassten Umsätze mit EC-Karten in einem weiteren Schritt gesondert kenntlich gemacht oder sogar wieder aus dem Kassenbuch auf ein separates Konto ausgetragen, dann ist weiterhin die Kassensturzfähigkeit der Kasse gegeben.

Die zumindest zeitweise Erfassung von EC-Karten-Umsätzen im Kassenbuch ist zwar ein formeller Mangel, der aber bei der Gewichtung weiterer formeller Mängel im Hinblick auf eine eventuelle Verwerfung der Buchführung regelmäßig außer Betracht bleibt. Voraussetzung ist, dass der Zahlungsweg ausreichend dokumentiert wird und die Nachprüfbarkeit des tatsächlichen Kassenbestandes jederzeit besteht. ³

Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen hat zur Bilanzierung von Rückkaufoptionen und Leasing-Restwertmodellen im Kfz-Handel Stellung genommen.

Vor einigen Jahren hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass für die Verpflichtung eines Kfz-Händlers, ein verkauftes Fahrzeug auf Verlangen des Käufers zurückzukaufen, eine Verbindlichkeit in Höhe des dafür fälligen Entgelts auszuweisen ist. Entsprechend müssen Kfz-Händler auch Rückkaufoptionen zu vorher festgelegten Restwerten im Rahmen von Leasingverträgen unter bestimmten Voraussetzungen als Verbindlichkeit passivieren.

Die Verbindlichkeit ist mit dem für die Rückkaufoption geleisteten Entgelt zu bewerten. Die Leasinggesellschaft muss umgekehrt ein nichtabnutzbares immaterielles Wirtschaftsgut bilanzieren, dessen Wert der beim Händler angesetzten Verbindlichkeit entspricht. Wird im Kaufvertrag kein separates Entgelt für die Rückkaufoption ausgewiesen, ist der Wert der anzusetzenden Verbindlichkeit und des immateriellen Wirtschaftsguts zu schätzen.

Für den Händler kann zudem aufgrund der Preisentwicklung am Gebrauchtwagenmarkt oder anderer Faktoren ein das Entgelt für die Rückkaufoption übersteigendes Risiko bestehen, das allerdings als Drohverlust aus einem schwebenden Geschäft nicht passivierungsfähig ist. Zur Absicherung dieses Risikos aus der Rückkaufverpflichtung bieten verschiedene Autohersteller Restwertmodelle an, bei denen das Restwertrisiko durch den jeweiligen Hersteller oder von anderer Seite teilweise oder vollständig ausgeglichen wird.

Dieser Ausgleichsanspruch gegenüber dem Hersteller entsteht in den meisten Fällen erst dann, wenn die Rückkaufoption vom Käufer ausgeübt wird und sich eine negative Differenz zwischen dem aktuellen Händlereinkaufswert und dem vereinbarten Restwert ergibt. Bei Abschluss des ursprünglichen Kaufvertrags mit Rückkaufoption ist daher keine Forderung auszuweisen. Im Zeitpunkt des Rückkaufs mindert der Anspruch gegenüber dem Hersteller die Anschaffungskosten des Gebrauchtwagens, sodass auch hier keine Forderung zu aktivieren ist.

Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen geht in ihrem Erlass zur bilanzsteuerrechtlichen Beurteilung der Rückkaufoptionen noch auf Details zur Schätzung des Werts der Rückkaufoption in bestimmten Fällen ein. Zu den Leasing-Restwertmodellen von VW und Audi stellt die Oberfinanzdirektion klar, dass für die Rückkaufverpflichtung des Händlers weiterhin eine Verbindlichkeit auszuweisen ist. Die Höhe der anzusetzenden Verbindlichkeit wird durch die Absicherung des Restwerts nicht beeinflusst. Der Beteiligungsbetrag der Kfz-Händler zur Sicherung der Anschaffungskosten des zurückerworbenen Pkw gehört dagegen zu den Anschaffungskosten, die nicht rückstellungsfähig sind. ³

Falls diese Informationen Ihr Interesse gefunden haben und Sie noch Fragen oder Interesse an einer Beratung haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte vereinbaren Sie dann einen Termin oder wenden Sie sich per Fax an uns.

Mit freundlichen Grüßen